Existe um prejuízo que não aparece em planilha nenhuma: o lote que nunca chegou a existir no papel.

Ele não gera multa, não atrasa cronograma, não trava processo em órgão nenhum. O projeto é protocolado, analisado e aprovado normalmente. E o empreendedor nunca fica sabendo que o terreno dele comportava mais.

A causa costuma ser a mesma: tratar a aprovação como teto, quando ela é o piso.

O caso abaixo é sobre um projeto no interior de São Paulo, e a diferença entre o projeto que chegou até nós e o que foi aprovado se mede em cinquenta lotes. A chave estava numa exigência que quase todo mundo trata como obstáculo: a área permeável.

O impasse: as lagoas de detenção não cabiam

Fomos contratados para desenvolver o pacote de infraestrutura: terraplenagem, drenagem e saneamento. O projeto urbanístico já vinha fechado, desenhado por terceiros.

O problema apareceu no dimensionamento das lagoas de detenção das águas pluviais.

Vale explicar por que esse dispositivo não é negociável. Quando uma gleba vira loteamento, o solo é impermeabilizado: ruas, calçadas, telhados. A chuva que antes infiltrava passa a escorrer, mais rápido e em volume muito maior. Sem amortecimento, o empreendimento empurra a cheia para quem está a jusante.

A lagoa segura esse pico e devolve a água ao corpo receptor na vazão anterior à ocupação. Ela precisa caber. A única pergunta é onde.

E, pelo desenho recebido, não havia onde. A gleba não tinha folga: nenhuma área permeável ou área verde excedente ao mínimo exigido.

A conta que o mercado aceita

Nesse ponto existe uma saída óbvia, e ela é péssima: sacrificar lotes residenciais para abrir espaço para as lagoas.

Lotes que saem da planta, do VGV e do lucro estimado.

Para a maioria dos escritórios, a conversa terminaria aqui. Refaz-se o quadro de áreas, comunica-se a perda ao cliente, segue-se o projeto. Tecnicamente correto e é uma conta paga pelo empreendedor por uma limitação que ninguém questionou.

A reunião que mudou o projeto

O que aconteceu na Athom foi diferente, e vale contar como aconteceu de verdade.

Bruno Marques, engenheiro ambiental e civil, dimensionava as lagoas. Ele não engoliu o impasse sozinho: levou o problema para a reunião de equipe. Faltava área, e a única solução à mesa custava lotes.

Carolina Viamonte, responsável pela gestão de projetos, conhece o rito de aprovação a fundo. Foi dela a pergunta que destravou tudo: e a Resolução SIMA 80? A gleba era cortada por uma linha de alta tensão, uma faixa de servidão que o projeto anterior tinha descartado como espaço perdido. Se a resolução estadual permite computar aquela área como área permeável, o quadro de áreas inteiro muda.

Carla Peixoto, arquiteta e urbanista, consultou legislação municipal para confirmar se a tese se sustentava naquele município.

Sustentava. E aí o problema deixou de ser “onde colocar as lagoas” e passou a ser “quantos lotes cabem no espaço que sobrou”.

O que a lei diz sobre área permeável em faixa de servidão

O ponto que o projeto anterior não enxergou é que existem duas exigências diferentes, de dois órgãos diferentes: e que uma mesma faixa de terra podia satisfazer as duas ao mesmo tempo.

Exigência 1 — o estado, via Resolução SIMA 80/2020. A Resolução SIMA 80/2020 exige 20% de área permeável no empreendimento — solo que infiltra água. E é explícita sobre o que pode compor esse índice: entre outras, as áreas de servidão administrativa referentes às linhas de transmissão, gasodutos e oleodutos, desde que garantida a permeabilidade. Essas áreas podem entrar no cômputo até o teto de 10% da área total da gleba.

Ou seja, para o estado: a faixa de alta tensão não é área morta. Ela conta como área permeável.

Exigência 2 — o município. Separadamente, a a lei municipal referente a este projeto exige 20% de área verde, uma destinação do quadro de áreas, não um índice de infiltração. São coisas distintas: a área verde é espaço doado; a área permeável é uma função hidrológica.

E é aqui que está a exceção que resolveu o caso: onde existe linha de alta tensão sobre o imóvel, o município aceita reduzir a área verde para 15%, desde que os 5% restantes fiquem dentro dessa faixa.

A jogada foi usar a mesma faixa para atender os dois órgãos. Ela conta como área permeável para o estado — e cobre os 5% que o município liberou da área verde. Com isso, 5% da gleba deixaram de precisar ser área verde e voltaram a ser lote. A exigência ambiental continuou integralmente cumprida: a permeabilidade desses 5% passou a ser atendida pela faixa, que a SIMA aceita computar.

A conta do projeto

Faixa de servidão 41.300,00 m² — 9,57% da gleba
Necessário para liberar os 5% de área verde 5% da gleba
Teto da SIMA 80 para faixas (10% da gleba) ~43.156 m²

A faixa representava 9,57% da gleba, quase o dobro dos 5% que o município exige na faixa para liberar a redução da área verde, e ainda assim couberam dentro do teto estadual de 10%.

Com a área verde reduzida de 20% para 15%, 5% da gleba deixaram de estar comprometidos. Esse espaço absorveu as lagoas de detenção e devolveu área ao produto, enquanto a permeabilidade seguia cumprida pela própria faixa.

Por que não foi preciso anuência da concessionária

Esta é a primeira pergunta que um engenheiro experiente faz e a resposta é o ponto mais importante do caso.

Nada foi construído na faixa. Nenhum equipamento, nenhuma rua, nenhuma rede. A faixa entra exclusivamente no cômputo numérico da área permeável exigida. Ela permanece exatamente como estava: solo livre, sem edificação, cumprindo a função hidrológica que a norma quer preservar.

A anuência da concessionária de transmissão é necessária quando há intervenção física como atravessar com uma via, lançar uma rede de drenagem e implantar equipamento. Não é o caso aqui.

E é justamente por isso que a tese se sustenta: as normas das concessionárias vedam construção, depósito de material e áreas de lazer ou esporte dentro da faixa. Nenhuma delas veda o solo de continuar infiltrando água.

Permeabilidade é função do solo. Não do uso.

O resultado

Área vendável antes 175.606,91 m²
Área vendável depois 183.461,98 m²
Acréscimo +7.855,07 m² — cerca de 50 lotes
Impacto no VGV ≈ +4,5%

Quatro e meio por cento pode soar modesto. Duas coisas colocam o número em perspectiva.

Primeira: custou zero. Não houve investimento adicional, compra de área, obra extra ou contrapartida. É VGV que já estava dentro do terreno, esperando alguém que realmente entenda sobre aprovação de loteamentos.

Segunda, e mais importante: o ponto de partida era negativo. O cenário original não era “ficar como está”, era perder lotes para acomodar as lagoas. A distância real entre os dois desfechos é maior que 4,5%.

O que isso significa para o seu terreno

Um aviso necessário: isto não é receita.

A Resolução SIMA 80 vale para todo o estado de São Paulo. Mas a redução da área verde de 20% para 15% é uma lei Municipal. Outro município pode não ter essa previsão ou pode ter uma diferente.

Desde que a Lei 9.785/1999 revogou o antigo mínimo federal de 35%, cada município define seus próprios percentuais e suas próprias regras de destinação. O seu município exige o que a lei dele disser e pode ter exceções que passam despercebidas de quem não lê a legislação inteira.

O que viaja de um caso para outro não é o número. É a pergunta: quais áreas da sua gleba foram riscadas do mapa sem que ninguém verificasse o que a legislação permite computar?

As candidatas mais frequentes:

  • Faixas de servidão de linhas de transmissão, gasodutos e oleodutos,  expressamente previstas na SIMA 80
  • Lagoas de detenção que podem compor a área permeável quando denominadas área institucional e garantida a permeabilidade
  • Áreas ajardinadas do sistema de lazer, lagos e espelhos d’água
  • Faixas de domínio e faixas non aedificandi

E uma que não conta, para evitar o erro no sentido contrário: o Manual do GRAPROHAB é explícito ao excluir taludes do cômputo de área permeável, assim como calçadas, pisos drenantes, rotatórias e canteiros centrais do sistema viário.

Otimizar não é forçar. É saber exatamente o que a norma permite — e o que ela não permite.

Aprovar é o piso, não o teto

O projetista anterior não errou uma conta. O desenho dele estava tecnicamente correto e teria sido aprovado.

Ele apenas não tinha conhecimento da legislação como um todo, da aprovação ou dos projetos de forma integrada. E o resultado seria um loteamento aprovado, funcional e mais pobre do que podia ser, sem que ninguém jamais soubesse.

É por isso que, na Athom, urbanismo, engenharia e leitura regulatória sentam na mesma mesa. Quem dimensiona a drenagem precisa saber o que a lei permite computar. Quem lê a lei precisa entender o que aquilo significa em lote vendido. E o problema precisa poder chegar à reunião de equipe antes de virar prejuízo do cliente.

Tudo para o seu loteamento em um só lugar.

 

 

Perguntas frequentes

Faixa de linha de alta tensão pode ser computada como área permeável?

No estado de São Paulo, sim. A Resolução SIMA 80/2020 prevê expressamente as áreas de servidão administrativa de linhas de transmissão entre as que compõem a área permeável, desde que garantida a permeabilidade, e limitadas a 50% do total exigido.

Precisa de autorização da concessionária de energia?

Para o simples cômputo no quadro de áreas, sem qualquer intervenção física, não. A anuência é exigida quando há intervenção na faixa — travessia de via, implantação de rede ou equipamento.

Qual o percentual de área permeável exigido?

Pela SIMA 80, no mínimo 20% da área total do empreendimento — e faixas de servidão de linhas de transmissão podem entrar nesse cômputo até o teto de 10% da gleba. Atenção: área permeável (índice ambiental do estado) e área verde (destinação exigida pelo município) são exigências distintas.

Área verde e área permeável são a mesma coisa?

Não, e a confusão custa lote. Área verde é uma destinação do quadro de áreas, doada ao município. Área permeável é um índice ambiental — solo que infiltra. Toda área verde é computada como permeável, mas nem toda área permeável é área verde.

Talude conta como área permeável?

Não. O Manual do GRAPROHAB exclui expressamente os taludes do cômputo, mesmo que inseridos em área verde, lote ou sistema viário.